「家賃収入が入ってきたけど、確定申告はどうすればいいの？」「何が経費として認められるの？」不動産投資やアパート経営を始めたばかりの方にとって、確定申告は最初の大きなハードルですよね。
この記事では、不動産収入がある方に向けて、確定申告のやり方を一から丁寧に解説します。経費として計上できるもの・できないもの、不動産所得の計算方法、必要書類まで、初心者でも迷わないように全手順を紹介します。
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不動産収入で確定申告が必要なケース
確定申告が必要な人・不要な人
不動産収入がある場合、以下のいずれかに該当すると確定申告が必要です。
・不動産所得が年間20万円を超える給与所得者
・個人事業主として不動産賃貸業を営んでいる方
・不動産所得以外に確定申告が必要な所得がある方
ただし、不動産所得がマイナス（赤字）になった場合でも、他の所得と損益通算することで所得税を減らせるため、赤字の年でも確定申告をした方がお得なケースが多いです。
不動産所得の計算方法
不動産所得は、以下の計算式で求めます。
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費
さらに青色申告をしている場合は、青色申告特別控除（最大65万円）を差し引けます。
総収入金額に含まれるもの
家賃以外にも収入に含まれるものがある
不動産所得の「総収入金額」には、家賃だけでなく以下のような収入も含まれます。
・月々の家賃・地代
・共益費や管理費として受け取った金額
・礼金・権利金・更新料
・敷金や保証金のうち返還しない部分
・駐車場の利用料
敷金は原則として返還するものなので収入に含みませんが、退去時に原状回復費用として差し引いて返還しなかった分は収入に算入します。
経費として認められるもの一覧
不動産所得で計上できる主な経費
不動産所得では、以下のような費用を経費として計上できます。
税金関連
・固定資産税・都市計画税：賃貸物件にかかる固定資産税は全額経費にできます。
・不動産取得税：物件の購入時に一度だけかかる税金で、経費計上可能です。
・登録免許税：不動産の登記にかかる税金です。
建物関連
・減価償却費：建物の取得費を法定耐用年数に応じて毎年経費計上します。木造住宅は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年が法定耐用年数の目安です。
・修繕費：原状回復のための修繕費用は経費になります。ただし、建物の価値を高めるような大規模改修は「資本的支出」として減価償却の対象になります。
保険・ローン関連
・火災保険料・地震保険料：賃貸物件にかかる保険料は経費です。
・借入金の利息：ローンで物件を購入した場合、利息部分のみ経費にできます。元本返済分は経費になりません。
管理・運営関連
・管理委託費：不動産管理会社に支払う管理費用です。
・仲介手数料：入居者の募集にかかった仲介手数料です。
・広告宣伝費：入居者募集の広告費用です。
・税理士や司法書士への報酬：確定申告や登記の専門家報酬は経費にできます。
その他
・交通費：物件の現地確認や管理会社との打ち合わせにかかった交通費です。
・通信費：賃貸業に関連する電話代やインターネット料金（按分が必要）です。
・消耗品費：帳簿用のソフトウェア代や文具などです。
経費として認められないもの：所得税・住民税、ローンの元本返済分、物件購入の頭金、自宅部分の費用（自宅兼用の場合は按分が必要）。
確定申告の具体的な手順
ステップ1：必要書類を準備する
以下の書類を事前に揃えましょう。
・家賃の入金明細（通帳のコピーなど）
・固定資産税の納税通知書
・借入金の返済予定表（ローンがある場合）
・修繕費・管理費などの領収書
・保険料の払込証明書
・売買契約書（減価償却費の計算に必要）
ステップ2：収入と経費を集計する
1年間の収入（家賃・礼金・更新料など）と経費をそれぞれ集計します。会計ソフトを使っていれば、日々の記帳データから自動的に集計できるので効率的です。
ステップ3：決算書類を作成する
白色申告の場合は「収支内訳書（不動産所得用）」、青色申告の場合は「青色申告決算書（不動産所得用）」を作成します。会計ソフトを使えば入力データから自動的に決算書が生成されるので、手書きよりもはるかに楽です。
ステップ4：確定申告書を提出する
確定申告書と決算書類を税務署に提出します。提出方法は、e-Tax（電子申告）、郵送、税務署窓口への持参の3つから選べます。65万円の青色申告特別控除を受けるにはe-Taxでの提出が条件になるため、e-Taxの利用がおすすめです。
青色申告と白色申告の選び方
青色申告のメリット
不動産所得でも青色申告を選択できます。主なメリットは以下のとおりです。
・最大65万円の青色申告特別控除が受けられる
・赤字を3年間繰り越せる
・家族への給与を「専従者給与」として経費にできる
・30万円未満の減価償却資産を一括で経費計上できる
ただし、65万円控除を受けるには事業的規模（5棟10室基準）であること、複式簿記で記帳すること、e-Taxで申告するか電子帳簿保存法に対応することが条件です。詳しくは以下の記事で解説しています。
白色申告でもOKなケース
物件数が少なく、収入規模も小さい場合は白色申告でも十分です。白色申告なら記帳が簡易でよく、決算書類の作成も比較的シンプルです。ただし、青色申告に比べて控除額が小さくなるため、将来的に物件を増やす予定があるなら早めに青色申告に切り替えておくことをおすすめします。
会計ソフトで不動産所得を管理するコツ
口座連携で記帳を自動化
家賃の入金口座を会計ソフトと連携させれば、毎月の入金を自動で取り込めます。減価償却費の自動計算機能がある会計ソフトを選べば、固定資産の管理も楽になります。freee、マネーフォワード、弥生のいずれも減価償却の自動計算に対応しています。
不動産所得と事業所得を分けて管理
他に事業所得がある場合は、不動産所得と事業所得を明確に分けて管理することが大切です。freeeやマネーフォワードには、タグやメモ機能で収入・経費を分類する機能があるので活用しましょう。
よくあるQ&A
Q. リフォーム費用は全額経費にできますか？
原状回復のための修繕費は経費にできますが、建物の価値を高めるようなリフォーム（間取り変更、設備のグレードアップなど）は「資本的支出」となり、減価償却の対象になります。一般的に20万円未満の修繕は修繕費として一括計上できます。
Q. サラリーマン大家でも青色申告できますか？
はい、可能です。青色申告承認申請書を税務署に提出すれば、サラリーマンでも不動産所得について青色申告ができます。提出期限は、原則として青色申告をしたい年の3月15日まで（新規開業の場合は開業日から2か月以内）です。
Q. 不動産所得が赤字の場合、給与所得と通算できますか？
はい、不動産所得の赤字は給与所得や事業所得と損益通算できます。ただし、土地の取得に要した借入金の利子に相当する部分は損益通算の対象外です。この点は見落としやすいので注意してください。
Q. 確定申告を忘れた場合、どうなりますか？
確定申告の期限（3月15日）を過ぎて申告すると、無申告加算税（最大20%）と延滞税が課されます。さらに、青色申告の65万円控除は期限内申告が条件なので、期限を過ぎると10万円控除に減額されてしまいます。期限内の提出を心がけましょう。
不動産の申告作業でそろえておきたいもの
不動産所得は、減価償却や損益通算など判断が必要な論点が事業所得とは別に出てきます。一般的な確定申告の入門書ではカバーしきれない部分もあるため、不動産所得に的をしぼった解説書を1冊用意しておくと、迷った箇所を確認しながら進められます。年度によって制度の扱いが変わるので、対応年度を確認したうえで選んでください。
また、不動産所得は賃貸借契約書・売買契約書・借入金の返済予定表など、長く保管する書類が多いのが特徴です。物件ごとに分けて綴じられる契約書用のファイルを用意しておくと、申告のたびに書類を探す時間を減らせます。
まとめ
不動産収入の確定申告は、経費をしっかり把握することが節税の第一歩です。固定資産税、減価償却費、借入金利息、管理費など、経費にできるものは漏れなく計上しましょう。
青色申告で65万円控除を受ければ、さらに税負担を軽減できます。会計ソフトを活用すれば記帳から決算書の作成まで効率的に進められるので、まだ手書きで管理している方はぜひ導入を検討してみてください。
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