「家賃収入にかかる税金を少しでも抑えたい」「どこまで経費として認められるのか知りたい」こんな悩みを持っている方は多いのではないでしょうか。
不動産投資やアパート経営で得た家賃収入にかかる税金は、経費をどれだけ正確に計上できるかで大きく変わります。この記事では、家賃収入で経費にできるもの・できないものを網羅的にリストアップし、それぞれの計算方法をわかりやすく解説します。
🐧 ナビ助のおすすめ！
確定申告、今年こそラクに終わらせたい？
- ✅ 簿記の知識がなくても質問に答える形で進められる
- ✅ 銀行口座やクレジットカードと連携して取引を取り込める
- ✅ スマホアプリから入力・確認ができる
- ✅ 無料で試せるプランが用意されています
※料金・プランの詳細は公式サイトでご確認ください
自分でやる以外の手もあります。税理士を無料で紹介してもらえるサービスもあるので、時間をかけたくない方は比べてみてください。
税理士ドットコムで税理士を無料で探す⭐おすすめ記事
会計ソフト選びで迷ったら、こちらもあわせてどうぞ。
家賃収入から差し引ける経費の全体像
不動産所得の計算の基本
家賃収入にかかる税金は「不動産所得」をベースに計算されます。
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費
経費を多く計上できるほど不動産所得が小さくなり、結果として所得税・住民税が減ります。
経費にできるもの一覧と計算方法
1. 減価償却費
建物の取得費用を法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費にしていくのが減価償却費です。不動産経費の中で最も金額が大きくなることが多い項目です。
法定耐用年数の目安
・木造住宅：22年
・軽量鉄骨造（3mm以下）：19年
・重量鉄骨造（4mm超）：34年
・鉄筋コンクリート造（RC造）：47年
計算方法（定額法の場合）
年間減価償却費 ＝ 建物の取得価額 × 定額法の償却率
土地は減価償却の対象になりません。取得費用のうち建物部分だけが対象です。売買契約書に建物価格と土地価格が分けて記載されている場合は、その金額を使います。記載がない場合は、固定資産税評価額の比率で按分して建物部分を算出します。
2. 固定資産税・都市計画税
賃貸物件にかかる固定資産税と都市計画税は全額経費として計上できます。毎年1月1日時点の所有者に課税されるもので、自治体から届く納税通知書に金額が記載されています。年の途中で物件を売却した場合は、所有期間に応じて按分します。
3. 損害保険料
火災保険料、地震保険料、賠償責任保険料など、賃貸物件にかかる保険料は経費にできます。複数年分を一括で支払った場合は、その年度分だけを按分して計上します。たとえば5年分の火災保険料25万円を一括で支払った場合、その年の経費は5万円です。
4. 修繕費
物件の維持管理に必要な修繕費用は経費です。退去時のクロス張替え、エアコンの修理、水漏れの修繕、外壁の塗り直しなどが該当します。
ただし、建物の価値を高める改修（間取り変更、設備のグレードアップなど）は「資本的支出」として減価償却の対象になり、全額を一括で経費にすることはできません。20万円未満の支出は修繕費として処理できるケースが多いです。
5. 管理費・管理委託料
不動産管理会社に支払う管理委託料は経費にできます。一般的に家賃の5%程度が管理委託料の相場です。マンションの場合は、管理組合に支払う管理費や修繕積立金も経費にできます。
6. 借入金の利息
ローンの利息部分は経費にできますが、元本返済分は経費になりません。返済予定表で利息と元本の内訳を確認し、利息分だけを計上します。なお、不動産所得が赤字の場合、土地取得にかかった借入金利息は損益通算の対象外となります。
7. 仲介手数料・広告費
入居者の募集に際して不動産会社に支払った仲介手数料や広告宣伝費（AD費）は、全額経費として計上できます。空室対策としての広告費も同様です。
8. 税理士・司法書士への報酬
確定申告を税理士に依頼した場合の報酬や、不動産登記を司法書士に依頼した場合の報酬は経費にできます。ただし、相続登記のための報酬は相続に関する費用であり、不動産所得の経費にはなりません。
9. 交通費・通信費
物件の視察、管理会社との打ち合わせ、入居者対応のために使った交通費は経費にできます。通信費は、賃貸業に関連する分だけを按分して計上します。プライベートと兼用の場合は、使用割合で按分する必要があります。
10. その他の経費
・不動産取得税（物件購入時に一度だけ発生）
・登録免許税・印紙税
・消耗品費（帳簿や文具代、会計ソフトの利用料など）
・図書費（不動産投資関連の書籍など）
・接待交際費（管理会社や取引先との会食費用、社会通念上妥当な範囲で）
・旅費（遠方の物件の視察にかかる宿泊費など）
経費にできないもの
間違えやすい「経費NG」項目
以下の項目は経費として認められないので注意してください。
・所得税・住民税：税金そのものは経費にできません（ただし事業税は経費にできます）。
・ローンの元本返済分：利息のみが経費です。
・物件購入時の頭金：取得費用として減価償却の対象にはなりますが、一括で経費にはできません。
・自宅部分の費用：自宅兼賃貸の場合、自宅として使っている部分の費用は経費にできません。
・罰金・延滞金：交通違反の罰金や税金の延滞金は経費にできません。
・私的な支出：不動産賃貸業と無関係な個人的な出費は経費にできません。
家事按分の考え方
自宅兼用物件の場合
自宅の一部を賃貸に出している場合や、自宅を事務所として使いながら不動産管理をしている場合は、面積や使用割合で按分して経費を計上します。
たとえば、自宅の総面積が100平米で、うち30平米を賃貸業の事務スペースとして使っている場合、水道光熱費の30%を経費として計上できます。按分割合は合理的な基準で算出し、説明できるようにしておきましょう。
計算例で理解を深めよう
シミュレーション：区分マンション1室の場合
以下のようなケースで、不動産所得を計算してみましょう。
総収入金額
・年間家賃収入：960,000円（月8万円×12か月）
・礼金：80,000円
→合計：1,040,000円
必要経費
・減価償却費：350,000円
・固定資産税：70,000円
・管理委託料：57,600円（家賃の6%）
・火災保険料：15,000円
・借入金利息：180,000円
・修繕費：50,000円
・その他（通信費按分・交通費等）：30,000円
→合計：752,600円
不動産所得：1,040,000 − 752,600 ＝ 287,400円
さらに青色申告で10万円控除を受ければ、不動産所得は187,400円になります。給与所得者で20万円以下になれば、確定申告が不要になるケースもあります（ただし住民税の申告は必要です）。
会計ソフトでの管理方法
freee・マネーフォワード・弥生を活用しよう
クラウド会計ソフトを使えば、家賃の入金管理から減価償却費の自動計算、決算書の作成まで一気通貫で対応できます。固定資産台帳の機能を使えば、減価償却費の計算を毎年手動でやる必要がなくなるので非常に便利です。
また、銀行口座と連携すれば家賃の入金や経費の支払いを自動で取り込めるので、記帳の手間が大幅に削減されます。
よくあるQ&A
Q. 敷金は経費になりますか？
敷金は預かり金なので、原則として収入にも経費にもなりません。ただし、退去時に原状回復費用として差し引いた分は収入として計上し、実際の修繕費は経費として計上します。
Q. 不動産投資のセミナー参加費は経費になりますか？
不動産賃貸業に直接関連するセミナーであれば、「研修費」として経費にできる可能性があります。ただし、投資の勉強目的で受けたセミナーは経費と認められない場合があるため、事業との関連性を明確にしておくことが大切です。
Q. 空室期間中の経費も計上できますか？
はい、空室期間中でも不動産賃貸業を継続している限り、固定資産税や保険料、管理費、減価償却費などの経費は計上できます。ただし、入居者の募集をしていない状態（放置）が長期間続く場合は、経費として認められないリスクがあります。募集活動をしている証拠（不動産会社との媒介契約書など）を残しておきましょう。
経費の計上漏れを防ぐための備え
経費の取りこぼしが起きるのは、修繕の領収書や交通費のレシートが年末までに散らばってしまうケースがほとんどです。物件ごと・月ごとに差し込めるタイプの領収書ファイルを1冊決めておけば、申告のときに順番に拾っていくだけで済みます。
また、修繕費と資本的支出の線引きのように、判断に迷う論点は不動産所得ならではのものです。不動産の確定申告に的をしぼった解説書を手元に置いておくと、迷った箇所をその場で確認できます。年度によって制度の扱いが変わるので、対応年度を確かめたうえで選んでください。
まとめ
家賃収入で計上できる経費は、減価償却費、固定資産税、保険料、ローン利息、管理費、修繕費、専門家報酬、交通費など多岐にわたります。経費の計上漏れは直接的に税負担の増加につながるので、年間を通じて領収書をしっかり保管し、漏れなく計上しましょう。
会計ソフトを活用すれば、経費管理から確定申告書の作成まで効率的に進められます。
家事按分の計算方法｜家賃・光熱費・通信費を正しく経費にするコツ
減価償却の基本と会計ソフトでの登録方法｜固定資産を正しく処理するコツ
⭐おすすめ記事
会計ソフト選びで迷ったら、こちらもあわせてどうぞ。
🐧 ナビ助のおすすめ！
確定申告、今年こそラクに終わらせたい？
- ✅ 簿記の知識がなくても質問に答える形で進められる
- ✅ 銀行口座やクレジットカードと連携して取引を取り込める
- ✅ スマホアプリから入力・確認ができる
- ✅ 無料で試せるプランが用意されています
※料金・プランの詳細は公式サイトでご確認ください
